בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לאחד התחומים המשמעותיים ביותר בענף הנדל״ן בישראל. שתי הדרכים המרכזיות שבהן מבוצעים פרויקטים של חידוש מבנים ישנים הן תמ״א 38 ו־פינוי בינוי. שתיהן נועדו לחזק מבנים ישנים, לשדרג את הסביבה וליצור דירות חדשות, אך ההבדלים ביניהן מהותיים – מבחינת התהליך, היקף העבודה, הזכויות וההשפעה על הדיירים.
במאמר זה נבחן את ההבדלים, נציג את היתרונות והחסרונות של כל שיטה, ונעזור להבין מה נכון יותר לדיירים השוקלים מהלך של התחדשות עירונית.
מהי תמ״א 38
תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) אושרה לראשונה בשנת 2005. מטרתה לאפשר לבעלי דירות בבניינים ישנים – שנבנו לפני שנת 1980 – לחזק את המבנה מבלי לעבור הליך תכנוני ארוך ומסובך.
החוק מעניק ליזמים ולדיירים זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק הבניין. ברוב המקרים מתווספים לבניין כמה קומות, נבנים ממ״דים, מעלית וחניות. הדיירים נהנים מדירות משופצות ובטוחות יותר, בעוד שהיזם מוכר את הדירות החדשות כדי לממן את עלות הפרויקט.
יתרונות תמ״א 38
תהליך יחסית מהיר – בדרך כלל 2-3 שנים.
מאפשר לדיירים להמשיך לגור בבניין במהלך העבודות (בתמ״א 38/1).
משפר את ערך הדירות הקיימות.
מחזק את הבניין ומוסיף ממ״דים ומעלית.
חסרונות תמ״א 38
לא תמיד יש כדאיות כלכלית ליזם – בפרט בבניינים קטנים.
התהליך מצומצם לבניין עצמו, ללא שדרוג משמעותי של השכונה או התשתיות.
צפיפות בבניין עלולה לגדול עקב תוספת קומות.
לא כל בניין עומד בדרישות ההנדסיות לחיזוק בלבד.
מהו פרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הוא מהלך רחב בהרבה. במקום לשפץ ולחזק את המבנה הקיים, הורסים את הבניין הישן לחלוטין ובונים במקומו בניין חדש מהיסוד. לרוב מדובר במספר בניינים יחד – מתחם שלם.
הדיירים מפונים לדיור זמני על חשבון היזם, ובתום הבנייה מקבלים דירה חדשה, גדולה ומודרנית, בבניין חדש עם תשתיות, חניה, מעלית ולעיתים אף שטחים קהילתיים נוספים.
יתרונות פינוי בינוי
דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.
שדרוג כולל של התשתיות והמרחב הציבורי.
שיפור ניכר בערך הנכס.
התאמה לתקני בנייה ובטיחות עדכניים.
חסרונות פינוי בינוי
תהליך ארוך יותר – לעיתים 5-8 שנים עד אכלוס.
דורש רוב דיירים גדול (לפחות 80% מהבעלים).
צורך באמון מלא ביזם ובערבויות שיבטיחו את חזרת הדיירים.
ההבדלים המרכזיים בין תמ״א 38 לבין פינוי בינוי
| היבט | תמ״א 38 | פינוי בינוי |
|---|---|---|
| היקף הפרויקט | חיזוק ושיפוץ בניין קיים | הריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם |
| מגורי הדיירים | לרוב נשארים בבניין במהלך השיפוץ | מפונים לדיור חלופי זמני |
| משך זמן | קצר יחסית – 2-3 שנים | ארוך – 5-8 שנים |
| שדרוג סביבתי | מתמקד בבניין בלבד | כולל תשתיות ושטחים ציבוריים |
| ערך הנכס | עולה במידה מתונה | עלייה משמעותית בערך |
| עלות לדיירים | ללא עלות, אך רווח מוגבל | ללא עלות, רווח גבוה יותר |
| כדאיות ליזם | תלויה בגודל הבניין | גבוהה יותר במתחמים גדולים |
מה נכון לדיירים – תמ״א 38 או פינוי בינוי
התשובה תלויה בצרכים ובמאפיינים של כל בניין:
בבניינים קטנים יחסית – תמ״א 38 עשויה להיות הפתרון הנכון, מאחר שהיא מהירה יותר ומצריכה פחות תיאום בין דיירים.
במתחמים גדולים או במבנים ישנים מאוד – פינוי בינוי לרוב עדיף, מאחר שהוא מעניק דירה חדשה, תשתיות משופרות ושדרוג כולל של סביבת המגורים.
אם הדיירים מעוניינים בביטחון מרבי ובתוצאה ארוכת טווח, פרויקט פינוי בינוי מציע יציבות גבוהה יותר.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים בתהליך
לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מול יועץ מקצועי.
לוודא שהיזם או הקבלן בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים דומים.
לדרוש ערבויות בנקאיות שמגנות על הדיירים.
לבחור עורך דין מומחה להתחדשות עירונית שילווה את התהליך.
לוודא שהפרויקט משתלב במדיניות העירונית (תב״ע מאושרת או תכנון עתידי).
סיכום
שני המסלולים – תמ״א 38 ופינוי בינוי – הם דרכים חשובות לקידום התחדשות עירונית בישראל. ההבדל ביניהם הוא בעיקר בהיקף השינוי, במשך הזמן ובתוצאה הסופית. מי שמעוניין בשדרוג נקודתי ומהיר ימצא את מקומו בתמ״א 38, בעוד שמי שמבקש שינוי יסודי, סביבתי ועתידי – יפיק את המרב מפרויקט פינוי בינוי.
בקבוצת גבאי, המתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי בפריסה ארצית, מלווים את הדיירים משלב הרעיון ועד קבלת המפתח, עם צוות מקצועי הכולל אדריכלים, מהנדסים, שמאים ועורכי דין. אם הבניין שלכם מתאים לפרויקט, זה הזמן לבדוק את האפשרויות ולצעוד קדימה בביטחון לעבר דירה חדשה.
